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マイホームを手に入れる。豊かな老後を夢見るけれど多くの場合は借金して購入する。その返済計画は合っているのか?

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160203-17

豊かな老後について少しお話していきましょう。40代以下のほとんどの人は「なんとかなるだろう」と考えていると思います。「そんなに羽振りが良くなくても。。。」「お金がなくても幸せになれる。。。」「今がんばっている。。。」「日本だから大丈夫。。。」と、さまざまな声が聞こえてきます。

『「老後破産」はこう防げ! 住宅ローン編 返済が月収の2割超、90年代に購入した人は危ない』(週刊文春)、『「貧困老後」の現実 持ち家が老後を破壊する』(サンデー毎日)など多くのメディアでも取り上げられています。果たして黙ってじっとしていれば私たちの老後は豊かを約束されているのでしょうか?

『週刊文春』の記事では次のような実例を紹介していました。

Aさんは2階建ての建売住宅を1994年に購入し、3900万円借り入れて35年ローンを組んだ。返済は毎月12万円と年に2回のボーナス時に30万円。妻の月収も40万円あり、繰り上げ返済もしていたために、まさか住宅ローン破綻するとは思わなかったようだ。しかし定年を迎えた時、退職金は大幅に減額されて1000万円に届かず、再雇用の条件も悪くなった。妻が病気になったこともあり家計の収入が激減し、自宅をやむなく売却したが、600万円の借金が残った。

同誌において任意売却の専門家は、住宅ローン破綻する人が増えている実態を次のように語っている。

「破綻の相談は今年に入って増えており、昨年の倍、年間1000件に達する勢いです。破綻に陥る理由は、高額購入、退職金の減額、リストラ、病気、離婚……あらゆるものがあり、複合的でもあります。相談に来られた方に共通して言えるのは、ローンを組むときに破綻を想像した方は一人もいないということです」

 また別の専門家は、今後も破綻は増えると警鐘を鳴らしている。

「購入者が破綻する時期は、平均して、購入後15~20年です。ここ数年の破綻者は、地価がまだ高かった1995~97年にフルローン(頭金なしの全額融資)で購入した人が目立ちます。この時期に購入して、これから定年を迎える人も多く、今後破綻は増えると思います」(週刊文春)

高値つかみしてしまった不動産に当時の高金利でなかなか減らない住宅ローンの元金があり、そこに思わぬ退職金の減額が襲うわけです。

「サンデー毎日」では次のような事例を挙げていました。

住宅ローンに苦しむ相談者の「主人に死んでほしい。そうすれば完済できるのに」という悲痛な声を紹介していました。住宅ローン期間中に死亡すれば返済が免除される団体信用生命保険をあてにした発言です。

「70歳までに亡くなれば免除されるから、無理して繰り上げ返済するのはもったいない、と言う人もいます。健康な人なら元気で老後を迎える確率の方が高いので、『期待どおりにはいきませんよ』としか答えられません」とファイナンシャルプランナーは述べる。

●老後の生活を脅かす住宅ローン

60歳を迎えた時点で「残債1000万円」のケースは珍しくない。そうなると、退職後の生活を住宅ローンに脅かされながら生きることになる。

ある70代の女性は、55歳の時に1700万円を借り入れて25年ローンを組み、千葉県に家を買った。最初は順調でも、年金生活になると返済に窮するようになり、銀行に相談に行くと毎月の支払額は下げられたものの、完済年齢は「97歳」になったという。たまらず、任意売却と自己破産することになった。(サンデー毎日)

教訓として『週刊文春』は「返済額は月収の20%に抑えること」、『サンデー毎日』は「退職時点でのローン残額をできるだけ少なくすること」を提案していました。

しかし、これだけでは不十分です。さらに、これから住宅ローンを組もうと考える人には、もう一つアドバイスします。地価の下落スピードを考えて「できるだけ資産価値の減らないエリア」を選ぶということです。地価の下落スピードが住宅ローン(元金)の減るスピードよりも速ければ不動産を売却した場合に借金だけが手元に残ってしまい、自己破産せざるを得なくなります。反対に地価の下落スピードが住宅ローン(元金)の減るスピードよりも遅ければ、不動産を売却した場合は資産が手元に残るので不動産を売ることに躊躇がなくなります。

ただし、「できるだけ資産価値の減らないエリア」とはどこかといえば、都内の一部人気エリアなどの超高額不動産ばかりで、他のエリアは『老後破産』リスクに悩まされることになります。結局のところ、少子高齢化、地価下落時代に35年ローンはリスクが高すぎるのです。

不動産を手に入れたから終わりというわけではありません。ほとんどの人は借金して不動産を手に入れます。見据えなければならないのは収入がなくなってからどうするか?です。そのときが来たら、その後も収入がある環境をつくるのか、それまでにお金をつくるかです。

この2者しか枕を高くして眠れる保障はありません。あなたはどちらを選びますか?両方手にしている人も私の周りには増えてきています。

Shinichiro SHISHIDO
店舗の売上応援団長

株式会社ゼンショー(すき家)に新卒二期生、すき家がまだ8店舗しかない時に入社。

店長、エリアマネジャー、ブロック長、スーパーバイザーを歴任。

退職後1994年に有限会社リトルライオンを設立した。

現在まで2000店舗以上の経営サポートを行い。同時に20,000人以上の店舗従業員の教育を行っている。

高速道路のSA,PAの店舗、鉄道会社の飲食店舗、道の駅、公的機関の店舗、大手チェーンから月商10万円程度の経営サポートまで行っている。

これから生き残る店舗づくりのサポートしている。

経営意匠の勉強会+実践の場としてリトルライオンが主催する「明日の店舗経営研究会(アスケン)を主催する。

興味のある方は繋がって頂ければ幸いです。

明日の店舗経営研究会(アスケン)
http://as.little-lion.com

FaceBookやっているので気軽に「シシぶろ見たよ!」とコメントして友達申請して下さい。
https://www.facebook.com/do44do

最近は2014年から始めたロードバイク(自転車)にはまってます。。。笑

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